Por que o imóvel do vizinho vendeu e o seu não
O imóvel está anunciado há oito meses. Recebeu quatro visitas. Nenhuma proposta.
O do vizinho, parecido, vendeu em seis semanas.
A explicação quase nunca é o mercado, a crise ou a época do ano. É mais simples e mais incômoda: o preço.
O preço pedido não é o preço de venda
O erro mais comum na hora de anunciar é olhar para o que os outros estão pedindo. Você entra nos portais, vê apartamentos parecidos anunciados por R$ 600 mil, e define o seu por R$ 600 mil.
O problema é que aqueles anúncios são de imóveis que ainda não venderam. Você está se comparando com o preço que o mercado recusou.
O que importa é outro número: por quanto imóveis semelhantes efetivamente venderam na sua região, nos últimos meses. Esse dado não aparece no portal. É preciso ir buscar.
O imóvel se queima
Todo anúncio tem um período em que atrai o máximo de atenção — as primeiras semanas, quando aparece como novidade para quem está procurando.
Se o preço está fora, essa janela passa sem propostas. Depois disso, o imóvel vira aquele que "está há meses no mercado". Quem vê começa a supor que tem algo errado com ele. E aí, mesmo baixando o preço depois, você negocia em posição pior do que teria negociado no começo.
Baixar o preço três vezes ao longo de um ano quase sempre termina em um valor menor do que se teria conseguido com o preço certo desde o primeiro dia.
O que faz diferença
Análise comparativa de mercado: levantamento do que vendeu de verdade na sua
região, com ajustes por metragem, andar, posição, estado de conservação e vaga.
Preparação antes de anunciar: fotografia decente, imóvel organizado, documentação conferida. Anúncio com foto ruim reduz visita, e visita é o que gera proposta.
Divulgação com estratégia: portais, redes sociais e base de clientes que já procuram naquele perfil. Anunciar não é publicar e esperar.
O que eu faço
Antes de anunciar, faço uma análise comparativa de mercado do seu imóvel, sem custo. Você recebe os números da sua região e uma faixa de preço com fundamento — não um palpite otimista para ganhar a captação.
Se o valor que você tem em mente estiver fora da realidade, eu digo. Prefiro perder a captação a te fazer perder oito meses.