Quanto custa comprar um imóvel além do preço anunciado

O anúncio diz R$ 500 mil. Você junta a entrada, aprova o financiamento, comemora — e aí descobre que ainda faltam vinte mil reais para o imóvel ficar no seu nome.

Isso não é pegadinha. São custos previstos em lei, conhecidos com antecedência, e que quase ninguém coloca na conta na hora de decidir. Vou listar todos, com os números das nossas cidades.

O ITBI muda de cidade para cidade
O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis é municipal. Isso significa que o mesmo imóvel, pelo mesmo preço, custa diferente em Florianópolis, São José e Palhoça.

Em Florianópolis, a alíquota é de 2% sobre a base de cálculo. Em São José, também 2%. Em Palhoça, cerca de 2,5%.

Num imóvel de R$ 500 mil, isso significa R$ 10 mil em Florianópolis ou São José, e algo em torno de R$ 12.500 em Palhoça. Dois mil e quinhentos reais de diferença por causa do município — e é comum a pessoa estar decidindo entre imóveis parecidos nas duas cidades sem saber disso.

A redução que quase ninguém pede
Quem financia pelo Sistema Financeiro da Habitação tem direito a alíquota menor sobre a parte financiada.

Em Florianópolis, são 0,5% sobre o valor efetivamente financiado até um teto que fica em torno de R$ 226 mil, e 2% sobre o que passar disso e sobre a entrada. Quando boa parte do preço cabe dentro desse limite, a economia chega a alguns milhares de reais.

São José tem reduções próprias, ligadas a faixa de renda e metragem do imóvel — de 0,5% a 1% em determinados casos, além de condições específicas para imóveis de programas habitacionais. Não é automático: precisa ser solicitado com documentação.

O ponto é esse: a redução existe, mas ninguém vai te oferecer. É preciso pedir.

Escritura e registro
A escritura pública é lavrada no tabelionato de notas. O registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis. São dois atos, dois custos, cobrados por tabela oficial do estado conforme o valor do imóvel.

Aqui tem outro direito que passa despercebido: quem financia pelo SFH e está comprando o primeiro imóvel residencial tem 50% de desconto no registro, previsto em lei federal. O cartório não é obrigado a lembrar você disso. Peça.

Um detalhe que muda tudo
O ITBI precisa estar pago antes do registro. E é o registro — não o contrato, nem a escritura — que transfere a propriedade.

Enquanto o imposto não é quitado, você pagou pelo imóvel mas juridicamente ainda não é dono dele. Não é detalhe burocrático: é a diferença entre ter e não ter o bem no seu nome.

A conta fechada
Somando ITBI, escritura e registro, o normal na nossa região é ficar entre 4% e 5% do valor do imóvel. Num imóvel de R$ 500 mil, são R$ 20 mil a R$ 25 mil além da entrada.

Não é um valor que se resolve no cheque especial na semana da assinatura.

O que eu faço
Antes de você visitar qualquer imóvel, eu levanto esses números para o seu caso: a alíquota da cidade certa, se o financiamento se enquadra na redução do SFH, se você tem direito ao desconto no registro, quanto some no total.

Você decide sabendo o custo real, não o preço do anúncio. É uma conversa de vinte minutos que evita a surpresa mais cara do processo.

As alíquotas e tetos citados podem ser alterados por lei municipal. Confirme os valores vigentes na prefeitura da cidade do imóvel antes de fechar negócio.